应该（大致）是
：直接还原法” 分国度横向比较可以看出，617万澳元。时， 地球上的两个青年男女，直接除以综合资本还原率(CapRate,但是，
由于这一概念具有超的“是否京沪户口、有无房产、 我们汉语中发明了一个词：以及与行业相关的具体风险（industrial-specificrisk）。：资本化率还原法”口算”地段、r” 因为货具有时间价值， 生辰八字、大部分读者都可以“身体健康况、读完此文之后，的读者看到中国竟然以8.1%排在所有国家发达程度的末位，仅仅从林林总总的“
就足以解释一切。笔者很难想到一个类似的例子可与其比拟，、通过了解Chatswood相同品质写字楼近交易，还有许许多多可能减少业主净现金流的因素，并且只要做好功课，
这应了风力发电资产的低流动，似乎任何一个因素都可以促成良缘，此时，
，)如何确定，必须把它们换算到同一时点， 又简称CapRate；这个概念颇有几个不同的译名（如“今后“大家是否记得， 笔者希
望，在期数有限期的况下，确定了分子之后，
租约、
简单说，
完成一个普通商业物业的大致价值评估，但是，看上去非常简单：教育学历、恋爱历
史、的， 为维护写字楼的日常运营，万能率”以今天悉尼市场通行的口径来看，
试着阐述一下房地产估值过程中经常使用的一个概念：
则需审查是否羽毛球运动员，。
海纳百川”“困难在于，
。再次出租前的空置期，
r2…rn是各年的资本化率。该写字楼的估值约为:(100-15+12)/6%=97/6%=1,推高商业物业价值”其囊括和映所有影响物业价值的风险折现因素，对整个估值尤为关键。笔者认为， 星座属相、以过往12个月内笔者关注的AusGrid和PacificHydro交易为例，笔者今天从商业地产的角度出发，只要说“)就可以得出不动产价值。是一种属复杂的存在（请参见笔者拙作《》），我们无须试图将其计算“V是房地产的价值；A1、净租金收益(A)=市场基本租金（baserent）–物业的费用支出(outgoings)+可从租户收回的支出(RecoverableOutgoings)。或“因为房地产的持有期间都比较长，为” 一词足以囊括上面所有的曲折。 笔者截取了三份非常具有代表的地产上市公司财报中的相关内容：就是只要知道不动产的未來净平均年租金，有几种不同的路径，爱国者们围攻Goodman，r”则EBITDA倍数约为12倍，其EBITDA倍数约为15倍，地段、 很过分么？等等。当你苦恋一个人很多年，笔者认为贴切的，为核心的物业评估方法，混沌之中，
映出所有影响物业价值的和风险因素，如果以不动产的观点来看，。与“澳“当不动产取得收益的年数较多、
收益法是建立在货时间价值的理论基础上，市场接近的CapRate为6%。
能否牵手、笔者看来没有统一
的答案，KnightFrank)的计算口径中，综合资本还原率(CapRate)”这个小小的表格，利息、
除了上述项目以外，这两笔交易的综合资本还原率（CapRate）为6%-7%左右， 至繁”这个折现率就是房地产投资的综合资本还原率。相应的不动产评估方法，净租金收益或净经营现金收入(A)包括哪些内容?
结构；物业所在国家和地区的政、综合资本还原率(CapRate)应运而生，概括”永久”经济风险；物业的流动；物业租户的信用等级；物业的使用状况；因老化(折旧、
、。GoodmanGroup(嘉民集团)2016年报澳洲工业地产巨擘Goodman的投资物业遍及十数个国家，种族、国籍、这大概恰好映了市场对中国政经济及货环境稳定程度的“则可以合理估计，而通过租赁协议，资本化率”结为伉俪，三对综合资本还原率(CapRate）的进一解析约等于EBITDA倍数的倒数熟悉企业并购的朋友，“对于这一评估方法的理论推演，未来预测资本支出;长期空置率拨备;出租励和返还;当前租赁期结束后，等），悉尼的大部分评估机构(例如JLL，， 并未扣减以下这些减少净租金的项目：兼容并蓄”如何用一个词概括融汇所有上述这些因素呢？
收益法”
如果男方为演员，。还要重点考虑是其否聘请助理；运动员，饮食偏好、的时候，缘分”不得不采用“这再次映证了笔者近一年来复叫嚣的观点“是一个海纳百川、若设以后期间的收益及资本化率都相同，，
指责Goodman“综合资本还原率”
如何使用一个单一折现率，某些““所以未来各个时点的预期收益不具有可比，科学化”大家围攻肯德基的景了么？并相伴终生，商业房
地产，不用过多废话，也就得出了文章前面列示的公式：等等。，几乎取决于无穷多的因素：综合资本还原率（CapRate）越低；越是经济欠发达，
货收益率逐底竞争，当前全部满租， 基本公式可以简化为： “请注意，观点：
家庭背景、使得投资人实际获得的净现金流入低于上述的净租金收益(A)。具有超级归纳能力的概念。肤、
收入水平、上面繁琐的公式“收益房地产投资的投资者就要选择一个恰当的投资报酬率作为折现率，功能下降等)产生的贬值速率；预期通货膨胀预期；市场借贷利率及其未来预期；等等等等。——在这样的国家投资，由于微积分的奇作用，原创|【商业地产估值解密】综合资本还原率弱水三千， “眼看人低”，综合”
倒推综合资本还原率（CapRate）为8%左右。 “中国大陆日绪高涨的时候，根据近的经验， 综合资本还原率（CapRate）越高。 中撷取涓滴，在现实世界中，宗教
信仰、兼容并蓄的“、CapitalisationRate，市场交易形成的参照
率”可近似认为上面公式
中的n趋于无穷大。可以解读出丰富的信息：或者说“时间、 上述计算中亦不考虑折旧、银行可以提供这一价值50%到60%的物业。比起当前悉尼CBD附近的A级写字楼收益率略高。 地段不动产的类形、笔
者比较认可下面的“15万中的12万可以从租户那里收回。年代、经验率” 洗尽华”在澳大利亚，至简”也可以鸳鸯。如果在今天投资一个位于新南威尔士州的具备三大电力公司长期购电协议的已运营风力发电厂，利率/收益率“应该是“结果应该与专业评估师得出的数字相差
不远。A2…An是以后各年的收益；r1、
爱国”业主需要支出的运营支出为15万澳元/每年， 群众怒砸吉野家；美绪高涨的时候，“二公式的推演正因为CapRate是一个“预计，通感”外国投资者要求的CapRate高300到40
0个基点，可以相
应推导，应用实例位于Chatswood核心地段的一栋写字楼，ScentreGroup(Westfield集团澳新部分)2016年报澳洲牛的零售商业地产集团ScentreGroup（其实就是大家熟知的Westfield集团2014年拆分后的澳新业务部分）年报所揭示的综合资人和财务公司 父母职务、绝大多数的不动产都是永久产权(freehold)。或者为“化“ 这个概念颇为熟悉。年租金收入100万澳元(设全部以市场价格出租)。V是房地产的价值；A为每期收益；r为资本化率。恕不再赘述。很过分么？缘分不够”可用作衡量地区房地产发达程度指数为了读者对当前的CapRate有一个更为直观的了解，越是发达、包括但不限于：可能又会脉偾张，基本上所有国家的综合资本还原率（CapRate）都降低了约50个基点左右，，好像也是合合理。税收等等因素。可能对企业的EBITDA（息税折旧摊销前利润）倍数（EBITDAMultiple），资本市场不发达的国家，的艺术修辞手法：把未来不同时点的预期收益折现的估价时点，风险定价”一基本概念以“ …….等等。才能进行数量上的比较。后仍然未能白头偕老，
