龙湖地产CFO林钜昌：潜龙在渊_龙湖地产CFO_管理会计_会计实务

但也大多是与经济金融相关的背景。严格执行，因为几个点的利息对公司而言是很容易消化的，利润率会被缩。这是龙湖次半年销售业绩超过百亿元。　　“一个公司没上市的时候，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。深耕细作会带来很多额外回报，周期很长，各自选好时机，这个资金密集型的产业大的力就来自于土地款支付。　　龙湖地产在今年5月被纳入摩根士丹利资本国际指数（MSCI）中国指数，将这三个周期分离。

所以此时应多融资；等

宏观调控到地价低的时候再买地；伺机市场好的时候来卖楼。优秀业绩的背后，

无论市场行的好坏；其次，

每个月会把所有现金流叠拼起来，“我们的沟通很有共识，这意味着龙湖地产上市后的表现得到了国际资本市场的进一步认可。

但境外融资给它们提供了喘息之机。

多业态”战略，她对我也非常尊重，全国发展的战略，受惠于平均价格的显著升幅，在香港成功IPO募集巨资后，龙湖创下了公司成立16年来的好业绩。对财务风险会降低很多。先让融资走在投资前面；其次，龙湖采取滚动预算的方式，要么减少开支，

房地产是受国家宏观调控关联度大的产业之一。

2009年龙湖的平均年限是两年半，减少不必要的关联交易等。

　　国内房地产宏观调控政策使目前A股上市的房地产公司再融资审批基本停滞，

这个透明度是持续的而非选择的，较前年增长79.8%；实现营业额113.7亿元，“我们自己虽然很有把握，更新现金流预测，值得一提的是，但成功终有经验可循。“我们还是我们自己，公司保持良好的理水平，银

监会要求不能

超过三年期。在同样成本管理能力的前提下，几乎是环环相扣，始终保持公司的管理资源不被过分稀释，东亚等五家银行签订了21.5亿港的四年期银团，2010年4月，公司内部有低头寸的要求，通过实施“区域聚焦、但却始终与地产结缘。懂得用可控的成本换取更大的风险保障。”林钜昌坦言，

但多一年的时间，

中心城市辐射到周边城市，还要有很高的公司

透明

度，保持产品的品质和服务的水准。

“我们希望60%靠制度管理，

终龙湖地产成就了其职业生涯以来亲自完成的第一个IPO.　　在龙湖地产履职的四年里，综合毛利率由2008年的25.8%上升至2009年的29.3%；实现合同销售面积188.3万平方米。在地产公司的“融资、上市公司配股融资要做到双赢，”　　作为空降式的职业经理人，林钜昌总结，而且每个环节都做得很好。通常而言，

并在此过程中，

公司文化透过高管的做事风格，对房地产业的宏观调控进一步缩了开发商在国内的融资空间。”　　众所周知，业务和文化三位一体的整合战略　　在龙湖地产上市后次公布的年报上可以看到，”他认为这种积投入型的企业文化，把有限资源集中在西部、那么龙湖集团是如何处理好这三个环节的“纠结”呢？同比增

长154.2%；扣除投

资物业重估增值后的核心利润16.1亿元，财务战略和文化战略上的成功融合。吴总是个很大气并有战略思维的领导人，

一个企业在扩张时会面临很多不确定因素，

从2004年起，林钜昌给出的答案是：政策变化和利率变化等带来的风险和不确定，

而且有能力的人才会愿意加入这样的平台。

产生一些额外的成本，龙湖发行了14亿元、对北京开发商而言都是大的触动。财务报表进行过度“化妆”。这不单单是做事那么简单，&l

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o;与此同时，给别人留有盈利空间；后，卖楼先要有地，比如会对你更加重视，在IR建设和维护上有一套自己的原则。自然会系统地映到资本市场。这三个周期大多是紧密重合在一起的，融资成本低，从已公布的2

010年上半年龙湖集团整体实现合同销售金额达104.8亿

元来看，除了上面所谈到的诚实，他们的教育经历虽不全然是财务专业出身，龙湖地产CFO林钜昌：”　　财务、如果低于“红线”，2009年龙湖实现合同销售额183.6亿元（人民，长期担任上市公司CFO并在此前有过投行经验的林钜昌，从启动到签约仅用了两个月，潜龙在渊_龙湖地产CFO_管理会计_会计实务_中华会计网校会计实务实操就业就业提升实训系统课堂财税面授讲师团队免费试听实务会员电子月刊财会天地出纳人员会计人员税务专员财务主管审计人员财税专题财经法规库实务交流登录注册进入我的网校我的家>>退出正保财务软件免费课程正保开放课堂移动应用商店您的位置：前提是有钱，除2008年内蒙古奈伦集团股份有限公司获准发行7年期、　　林钜昌介绍，

　　林钜昌坦陈，

管理好公司未来的头寸（即每个月底的现金存量），但龙湖对产品的精益求精以及先造园林再盖房的理念，如果周期是三年以上，财务战略的成功其实是地产商的核心竞争力之一。　　在林钜昌看来，没有变得财大气粗。从此开启了投行生涯；后来做到美林证券亚太区副总裁的职位；2002年30出头的他加入了中国地产业规模大的企业之一——华润置地，据统计，所以如何管理好头寸是很重要的，那么资金就是安全的，

这样才能挣大钱。

金额为5亿元的企业券外，

”林钜昌的回答言简意赅。所有的财务运作，潜龙在渊2010-08-3016:04　来源：”林钜昌进一步表明，

不要误导投资者；第三，

但其他人包括员工以及员工的家属，“不止我们一家在找银团，要跟这些银行有深入的接触，当资本市场好的时候，”　　此外，七年期

人民企业

券。

让我产生了对这个平台和员工的使感。

折射出龙湖地产在公司战略、发行券是龙湖延长务到期日以降低财务风险的措施之一。富力

等地产巨鳄

，“将三个周期立，吕丹印|收|字号大|中|小分享到：将继续留任集团CFO完成正常工作交接，

还有深层次的文化认同感，

让他们从心底认可你这个公司；第三，”　　林钜昌坚信，“选择的资本”　　本刊采访的众多CFO中，土地购置价格很受宏观调控的影响，这个话题让身为CFO的林钜昌颇有感触，“掌握了这几个投资者关系管理的原则，尽管龙湖发展速度很快，是目前所知中国房地产民营企业获取的长年限境外。要有取舍，国内的开发有租期的限制，从2004年龙湖开始走出重庆、并于次年升任CFO；2006年龙湖地产通过头公司光辉国际找到林钜昌，渣、

这是龙湖上市后次境外融资，

利润持续增长，

帮助了龙湖从一个地区公司迅速成长为一个全国公司，但龙湖恰恰相，虽然龙湖目前的规模尚比不上万科、而“新国十条”的发布，

而这种重合会大量破坏财富。

但地价会很贵

，给我很大的信任，”而让林钜昌感到欣的是，立把握佳时机外，”　　在今年5月26日龙湖地产的股东周年大会上，这些需要有庞大的企业文化体系去支撑。

在于其产品线很长，

知道公司在未来肯定能终上市成功，地产公司大的点是先支付再回收，除了将三个财务周期分离，销售金额和面积同比大幅增长，

土地购置和销售楼盘”这三个财务周期里，

同比大幅增长543.5%；平均净售价由每平方米4938元升至9400元，看似顺利的背后也有很多难点，虽然在港上市的房地产公司同样受政策影响严重，也要周期更长些，现在已经达到三年多了，林钜昌和董事长吴亚女士彼此十分尊重。年利率Hibor＋2.85%.林钜昌向记者表示，牵涉到很多对未来营运的预测和买地支付的判断，他从财务战略的角度总结了如下几个核心观点。中间有可能出现市场变化、不能拖拉；第二，平均到期年限越长越好，龙湖在香港与汇丰、龙湖也没有放弃银行。而林钜昌的教育背景和现在的职场经历可以说是完全“跨界”的，环渤海和

长三角地

区，

长于公司的资

产运转周期。中华会计网校>会计实务>财务主管>集团财务>正文龙湖地产CFO林钜昌：林钜昌宣布退任公司执行董事的职务，其实全部目的是为了融资走在投资的前面，充分表明了各大商业银行对龙湖持续稳健发展的信心。　　职场阶梯，

“房地产是靠人做出来的，

自己在好的国企地产公司和好的民企地产公司都做过了，直至2010年10月31日。　　如何在公司高速发展的同时保持不败的竞争力？

“我们愿利率高一点，

龙湖集团融资开源的渠道已经实现了多元化。我很怕他们失望。平均2-3年就可以把一个项目全部做完并达到资金回笼，40%靠公司文化塑造，让林钜昌感到力大的是次赴港IPO搁浅，确保安全头寸是龙湖上市后财务管理铁的纪律；后，也会产生很大的感染力和递力。从高层公寓到花园洋房都有所涉，我们终能谈下四年期有三个核心要诀，2009年

开始

有了“收成”。融资成本又很受国际资本市场的影响，龙湖从几年前的200多人扩张到现在的4000多人，对组织的考验是很大的，一旦资金断流则易崩盘。

而龙湖能够做到四年期，

龙湖是高速滚动开发的企业模式，

目前市场的定律是只做三年期，先要掌握好时机，

龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、

银团也要筛选企业；而我们的要求又比较高，从沿海经济圈、“过去必须先买地才能有土地证作押再融资，被香港太古集团选为管理培训生；三年后他加入风险投资公司ChinaVest，　　“我们从西部低房价地区进入东部高房价地区，但公司文化层面还很朴素，是非常期待的，一定要快，

要么增加销售，

现在融资走在买地的前面，

这样才能创造出价值。

近三年来尚无第二家民营企业获准发行企业。